Hvala lepa. Živa Drol Novak, predstavnica Zveze potrošnikov Slovenije, hvala za vabilo in za možnost, da vam pojasnim še naše stališče oziroma pripombe, ki smo jih že pisno posredovali vsem poslanskim skupinam in odboru. Poglejte, namen spremembe zakona kot je povedala tudi gospa sekretarka je, da postane varstvo potrošnikov še bolj učinkovito kot je že z doseženim, se pravi z veljavnim Zakonom o nepremičninskem posredovanju. Žal moramo ugotavljati, da pri nekaterih določbah, ker niso povzete sedaj veljavne določbe zakona prihaja do zniževanja zaščite oziroma do tega, da je besedilo predlaganega zakona nejasno, kar pa pomeni, da je zakon manj razumljiv oziroma, da lahko, da se povečuje možnost sporov, ker bodo bodisi ponudniki ali pa potrošniki drugače tolmačili določeno določilo, kar seveda je velika škoda, da bi do tega prišlo, ker kot veste je potem to obremenitev, bom rekla, drugih institucij družbe, če se spori generirajo, tam kjer se v bistvu ne bi bilo treba. Mi smo predlagali, da se povzamejo veljavne določbe zakona, zato, da je ohranjeno varstvo, ki je že doseženo in to so bili členi na primer v drugem členu sedaj predlaganega zakona, da se tako kot je že v veljavnem zakonu, zapiše, da so to pravni posel o nepremičnini so to kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za nepremičnino, da je povsem jasno, da šteje tu in, da zakon ureja tudi te vrste pogodb, ne samo prodajno ali kupno pogodbo, potem smo predlagali v 4. členu, da se prenese ta odstavek, ki pravi, da nepremičninska družba oziroma njen nepremičninski posrednik ne sme spodbujati oziroma priporočati sklenitve določene pogodbe zgolj z namenom pridobitve plačila za posredovanje, potem smo predlagali v 18. členu, pri pogodbi o posredovanju, da se povzame to, kar je v sedanjem zakonu, se pravi, da v primeru, če ta zakon, se pravi nepremičninski ne vsebuje določenega pravila, potem veljajo splošna pravila obligacijskega zakona in pa to, da so ta pravila v Zakonu o nepremičninskem posredovanju v bistvu prisilne narave. Te dve določbi sta v veljavnem zakonu, morda se nekomu zdi, ki je pravnik ali pa strokovnega vidika, da ni treba posebej ponavljati ta dejstva, ampak če gremo z vidika oziroma z namenom, da lahko tudi potrošnik, ki je laik in nima strokovne pravne izobrazbe, pa tudi ponudniki vsi nimajo strokovne pravne izobrazbe, da lahko bere in uporablja zakon, potem se nam zdi, da je prav in da ima smisel, da se izrecno zapiše, da določila zakona veljajo in se jih s pogodbo ne more omejiti ali spremeniti, razen če zakon tako izrecno ne določa oziroma, da ni pač dogovor o očitnem interesu naročnika in to v sedanjem zakonu je. Potem je tudi to, da bi se pravica, da se zapiše v pogodbo, pravica do plačila za posredovanje v skladu s členom, to je ta 25, tega zakona, kaj to pomeni, da mora posrednik v pogodbo, ki jo izroči potrošniku, napisati da ima pravico do plačila za posredovanja šele, ko se posel sklene. Morda se tudi tukaj zdi s pravno strokovnega vidika odveč, saj zakon piše, v enem drugem, torej v tem 25. členu na primer, da pridobi pravico, ampak vi morate vedeti, da potrošnik ne gre brati zakona, če sklepa pogodbo. On verjame to kar mu posrednik pove, kar mu pokaže in kar v pogodbi piše in zato je prav, da se ta pravica tako kot recimo ima tudi Zakon o varstvu potrošnikov določbe kaj je treba v pogodbo zapisati, tudi tiste pravice ali pa obveznosti, ki so v zakonu napisane, jih mora ponudnik ravno iz tega razloga, da so jasne tudi drugi stranki, da ve, da se tukaj lahko zaščiti, če bi prišlo do spora, da so tam napisane, recimo pravica do odstopa, itn., po Zakonu o varstvu potrošnikov. In tukaj je to enako, se pravi, da se ve, da ima pravico do plačila posrednik oziroma posredniška družba šele takrat, ko v bistvu izpolni to kar je bilo dogovorjeno.

Potem je recimo tudi, da je naročnik opravičen do dejanskih stroškov, pardon, nepremičninska družba do dejanskih stroškov samo v skladu s tem odstavkom, 27. člena tega zakona, se pravi, da naročnik spet je opozorjen iz same pogodbe, da velja določeno pravilo, da mu je zakon dal varstvo, da lahko preveri potem ali so dejanski stroški pravilno zaračunani. Potem je tak člen, da gre samo za prenos iz veljavnega zakona. 21. člen, ki govori o splošnih pogojih poslovanja, da se pove kaj v bistvu plačilo za posredovanje obsega, kateri stroški so v tej proviziji, ko tako rečemo po domače, zaobseženi in ravno zato, da je bolj jasno, je tudi to smisel, da se ta točka povzame v zakon oziroma v ta 18. člen, pardon, 21. člen. potem je 23. člen in 25. člen, tukaj pa imamo zlasti prošnjo in apel na odbor. Mi smo to že opozorili tudi na Državnem svetu in so to povzeli. No, saj je bilo sporočeno in je gospod Strnad povedal. Namreč že sam predlagatelj pravi, da je smisel zakona, da ohranja in še zvišuje oziroma, da bolj učinkovito napravi varstvo potrošnikov, in da ne gre za spremembe glede najvišje dovoljenega plačila. Mi pa opozarjamo, da 23. člen ni povzet tako kot je v sedaj veljavnem zakonu, ker ne piše, da gre za isto nepremičnino, da je višina provizije 4 % omejena na isto nepremičnino. Če ni te besede ista nepremičnina, pomeni da lahko je potem za isto nepremičnino tudi 8 % provizija. Se pravi, da ne gre za enako določilo, ki že velja v veljavnem zakonu. Prav tako smo predlagali v 25. členu, da je treba povzeti to kar že sedanji veljavni zakon ima in to je določba, da nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega se posreduje. Če je res namen spremembe zakona ohranitev in bom rekla še dopolnitev varstva potrošnikov, potem sta te dve določbi nujni, da se preneseta tako kot veljata že v sedanjem zakonu.

Potem je tukaj še določba iz 29. člena, ki je ravno tako sestavljanje listin o pravnih poslih v sedaj veljavnem zakonu je stavek oziroma je določba, da mora tisti, ki sestavi listino in ni seveda odvetnika ali notar, ker te že morajo po svoji zakonodaji se označiti oziroma mora biti razvidno kdo je sestavljal listino se s tem prevzema odgovornost za pravilno listino, za pravilnost. Tukaj pa je sedaj izpuščeno, da je treba, da se tudi ta oseba ne podpiše oziroma kar slednji potrdi s priimkom in imenom ter podpisom na listini, ki jo sestavi. To sedanji zakon ima in ne vem zakaj se ta del stavka ni prenesel v sedanji člen.

Potem je še 33. člen, ki pravi o zaščiti naročnikov interesov. V tem predlogu novega zakona smo tudi predlagali, da se dopolni s tistimi deli stavka, ki veljajo že po sedanjem zakonu to je pa sedanji 17. člen.

Imeli smo pripombe oziroma predloge, da se izboljša to oziroma dopolni, kar je ministrstvo predlagalo torej v predlogu zakon. Zlasti gre tukaj za fiduciarni račun. Mi smo opozorili na to in vidimo, da so bili sedaj s temi amandmaji odbora, ki ste nam jih predložili sedaj na seji, da je bil popravljen ta 34. člen, vendar samo to, da se doda ali tretja oseba, ker smo opozorili, da je nesmiseln člen tako kot je bil do sedaj oblikovan. Ni pa povzet naš predlog, da se določi omejitev višine do katere lahko prejme nepremičninska družba sredstva na svoj fiduciarni račun. Mi bi to ponovno opozorili, mislim da je tudi odvetniška zbornica opozorila v tej smeri, da nepremičninska družba ni enaka odvetniku ali notarji, ki po sedanji zakonodaji sprejemata na fiduciarni račun lahko v celoti obveznost za svoje stranke, ker že po Ustavi imata drugačen status na trgu oziroma v zakonodajno-pravnem sistemu. Nepremičninske družbe so gospodarske družbe. Nevarnost, ki jo lahko prinaša problem, če se velike vsote nakazujejo na fiduciarne račune gospodarskih družb je prevelik, da bi to dopustili, da lahko v celoti na primer sprejmejo kupnino za stanovanje. To je lahko od 50 tisoč evrov pa do 500, 800, ne vem, milijon. Če to gospodarske družbe se dogovarjajo je to druga stvar. Da gospodarske družbe kot naročniki bodo znale oceniti ali je ta nepremičninska družba zaupanja vredna tudi toliko, da se na njen fiduciarni račun lahko prenašajo v celoti izpolnitev pogodbe, čeprav je to nenavadno, da zakon to dopušča. Medtem, ko naročnik mora biti zaščiten. Mi razumemo, da nepremičninska družba želi, da teče ta dogovor med njenim naročnikom in morebiti tretjo osebo, ki je pač morebitni kupec ali pa predvsem kupcev, da vsaj sprejme aro ali pa mogoče kakšne stroške dodatne, ki naj jih treba oseba založi pa da ne da neposredno prodajalcu da posredniku vmes. To zastopimo, ampak za to je dovolj, da je omejitev nad 20 tisoč evrov, mi ocenjujemo. Do te višine naj bi se sprejemala tudi se pravi do tega zneska naj bi lahko na fiduciarni račun. Če pa gre za izpolnitev pogodbe, kar je pravzaprav nenavadno v tem poslu, saj posrednik v bistvu posreduje za sklenitev, ni to zastopnik tako kot je odvetnik ali tako kot notar, potem se nam zdi, da je tukaj preveč sproščena možnost, da bo prišlo do oškodovanj.

Potem bi opozorili še oziroma glede dejanskih stroškov, ker predstavnik združenja pravi, da so dejanski stroški preveč omejeni. Mi bi to opozorili oziroma poudarili, da se strinjamo s predlogom ministrstva, da so dejanski stroški omejeni. Namreč vedeti moramo, da dejanski stroški naj bi bili izjema tudi po obligacijskem zakonu je to samo izjemoma, da lahko posrednik zaračunava stroške. Namreč vedeti moramo, da je pogodba o posredovanju kot jo oblikuje bom rekla temeljni obligacijski zakonik je pogodba, pri katere se mora posrednik prizadevati za rezultat, za to, da se posel sklene in ne samo, da on izvaja storitve in potem zaračuna ne glede na to ali bo sklenjena pogodba ali ne. Treba je namreč preprečiti to, da ne bo potem nekdo rekel želim prodati stanovanje, ki se ga, morda res, verjamem v Mariboru mogoče težje proda kot pa v Ljubljani. Ampak kaj potem to lahko pomeni, da čez pol leta reče nepremičninska družba, ni se dalo prodati, ste nam res dali, ampak stroški dejanski so nastali in boste plačali lahko pol provizije ali tri četrt v višini in to je treba zamejiti. Dejanski stroški so izjema. Posrednik namreč si mora prizadevati, da bo posel sklenjen. In tudi, ko je posel sklenjen tisti posel za katerega je posredoval, se pravi, prodajna ali kupna ali najemna ali zakupna pogodba takrat šele njemu priteče oziroma nastopi pravica, da dobi provizijo. Če je bil neuspešen gre to v njegov riziko. S tem povezano je tudi to, kar je bilo rečeno v zvezi z ekskluzivno pogodbo. Tudi mi smo v zvezi z ekskluzivno pogodbo opozorili, da je treba jasno napisati, da lahko potrošnik tako kot je sedaj predstavljena v tem 19. členu, ki se povezuje s 26. členom, kjer piše glede plačila za posredovanje, da je treba natančno napisati, da potem lahko potrošnik sam sklene se pravi naročnik sam sklene pogodbo s tretjo osebo ali pa razdeliti tako kot je predlagan s strani združenja. To smo mi v naših pripombah jasno zapisali. Ali pa naj se razdeli tako, da se bo vedelo polna, ekskluzivna pogodba je tista, kjer naročnik ne sklene ne sam niti se ne dogovori z drugo nepremičninsko družbo. Če pa ni polna ekskluzivna pa pomeni, da se ne sme dogovoriti z drugo nepremičninsko družbo, ampak sam pa še vedno lahko sklene. Ne more pa ostati tako kot je v sedanji obliki 19. člena tukaj se strinjamo z združenjem, da ni jasno kaj se zgodi, če naročnik sklene pogodbo sam s tretjo osebo. Iz tega se bodo generirali spori in to so spori velike vrednosti, ker od zadaj je provizija, se pravi, spori, ki lahko segajo, saj veste, 4 % pa veste sedaj od 100 tisoč 200 tisoč 300 tisoč. Tu res apeliramo, da se razčisti ali ima nepremičninska družba pravico zahtevati plačilo, če je naročnik sam sklenil pogodbo s tretjo osebo.

Glede ekskluzivne pogodbe pa še to. Trajanje mora biti omejeno. Mi smo celo predlagali tri mesece pri polni ekskluzivni pogodbi, se pravi, ampak sedaj te v zakonu ni. Šest mesecev pa pri ekskluzivni to je ministrstvo povzelo. Zakaj? Ne sme se zgoditi, da postane naročnik, če lahko tako rečem, ujetnik nepremičninske družbe se pravi, da podpiše pogodbo. Njemu se mudi s prodajo nepremičnine, zato tudi pristane na to, da bo samo ena nepremičninska družba sklepala posel oziroma posredovala in ne more več kot šest mesecev čakati na to, ali se bo zgodilo kaj ali ne. V življenju veste, da je, če greš… Mislim, v življenju so takšne situacije, da, seveda ko se odločaš za prodajo, bi rad čim prej prodal, ker ponavadi kupuje ta, ki prodaja že naprej nepremičnino in iz kupnine poravnava naprej svoje obveznosti. Če bi lahko bilo to v daljšem časovnem obdobju in moram reči, da žal potrošniki niso tako vešči, da bi vedeli takrat, ko podpisujejo, kaj to pomeni, da so vezani več kot šest mesecev na primer na to, da morajo počakati, ali se bo kaj zgodilo ali ne, potem bi lahko res prišlo do tega, da bi postali, tako kot sem rekla, ujetniki nepremičninske družbe, ki jim bo lahko v primeru, če bodo zaradi svojih nadaljnjih obveznosti prisiljeni najeti drugo, boljšo, recimo, nepremičninsko družbo ali da poiščejo sami kupca, bodo morali potem plačati provizijo, ker se jim pogodba še ne bo iztekla. Zato mi ocenjujemo, da je šest mesecev povsem dovolj. Saj, če sta obe stranki pripravljeni na sodelovanje, jo bosta podaljšali. Poleg tega ta omejitev velja za naročnike, ki so fizična oseba. Če neka gospodarska družba, ki je naročnik, oceni, da je to za njo zelo v redu, da ima ekskluzivnega posrednika, ima lahko dlje časa sklenjeno pogodbo. Tu smo se strinjali, da ni omejitve. Tam, kjer pa so fizične osebe, pa zakon mora poseči, zato da preventivno prepreči oškodovanja. Mi ocenjujemo, da nepremičninske družbe s tem niso nič na slabšem, saj, če je naročnik zadovoljen, pa žal pač v šestih mesecih ni našla in se ji močno prizadevala, bo podpisal aneks in podaljšal. To je sigurno, ker s tem ni prepovedano oziroma da ne bi mogel več podaljšati.

Tudi glede glob bi opozorili na to, da ta primerjava, da so globe višje, da ministrstvo predlaga oziroma da so v zakonu višje globe, kot pa so na primer v Zakonu o varstvu potrošnikov, moramo opozoriti, da so vrednosti, s katerimi, če smem tako reči, operira nepremičninska družba oziroma kakšna oškodovanja se lahko zgodijo pri poslih, ki jih ureja Zakon o nepremičninskem posredovanju, veliko višje vrednosti, kot pa so ponavadi vrednosti tistih storitev ali pa blaga, ki jih ureja ta splošen, temeljni Zakon o varstvu potrošnikov. Zato je prav, da je razpon, če ugotovi nadzorni organ, mi verjamemo, da bo znal ugotoviti, kdaj gre za takšno kršitev, da mora poseči in izreči najvišjo globo. Opozarjamo pa na to, da je vedno, ko so določene sankcije in višina sankcije, imajo te sankcije zelo močno preventivno prevencijo, se pravi preventivno funkcijo, generalno prevencijo, da tisti, ki je ponudnik, premisli, ali se mu »splača«, če smem tako reči, v narekovaju, da krši določen člen ali pa raje oceni, da ne. Če pa je šlo za kakšen, tako bom rekla, spodrsljaj, pa lahko seveda tudi organ, ki nadzira ponudnike, to upošteva in izreče najnižjo možno dopustno globo. Tako da, mi mislimo, da ni potrebe, da bi se tukaj najvišja vrednost globe spremenila.

Še enkrat, res apeliramo na to, da bi odbor pregledal še enkrat te naše pripombe, ker, kot pravimo, namen spremembe zakona je bolj učinkovito varstvo potrošnikov, nikakor ne spremembe v smeri, da bi se zožilo ali spremenilo. Poleg tega, če se zakon oziroma besedilo nekje spremeni z novim predpisom in če nekdo dela vzporedbo, se pravi primerjavo s prej veljavnim zakonom in če ni enake določbe, enakega smisla, potem išče, da gre verjetno za spremembo, ki jo je zakonodajalec namenoma uzakonil. Potem mora biti ta sprememba zares, bom rekla, ne slučajna, da se je pač zgodilo, ker je izpadel del besede ali pa ker se je zdelo: »Saj, to je pa dovolj napisano, bom rekla, strokovno, pravno-gledano, saj to je povzeto v tej določbi.« In potem pride do tega, da se določbe začnejo interpretirati različno, to pa je tisto, kar generira potem spore.

Bi se zahvalila za dano besedo. Hvala.