Najlepša hvala za besedo, lepo pozdravljam vse prisotne, moje ime je Boštjan Udovič, sem direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami.

Pa bi naredil malo uvoda, mogoče v par stavkih predstavim to našo vlogo v postopku priprave tega zakonskega besedila, naše sodelovanje, pa bomo potem mogoče pokomentirali lahko tudi kolega, kaj drugega, zdaj sem videl, da smo dobili še nove predloge amandmajev na mizo, tako, da mogoče bom kaj tudi nepopolnega povedal, glede na to novo gradivo. V glavnem zgodba z novim zakonom o nepremičninskem posredovanju se je začela odvijati že pred štirimi leti praktično, skoraj štirimi leti, ko smo bili na nek način v združenju družb za nepremičninsko posredovanje pozvani, da kot stroka pripravimo nek svoj predlog zakona, želeli smo namreč z zakonodajo na tem področju veljavni zakon prečisti, predvsem zaradi nekih anomalij, ki so se pojavljale na trgu zaradi nejasnosti v nekaterih primerih, ki so vplivale tudi na manjšo pravno varnost vseh udeležencev v prometu. V ta namen smo ustanovili pred leti že delovno skupino, strokovno, ki je pripravila svoj predlog zakona, v tem postopku smo sodelovali oziroma se usklajevali tudi z tržnim inšpektoratom in Zvezo potrošnikov Slovenije, ker nismo želeli v bistvu ščiti s tem predlogom samo svojih interes oziroma interesov nepremičninskih družb, ampak smo želeli izpostaviti tudi tiste težave, ki so v bistvu bile na škodo potrošnikom pa so s tem metale slabo luč na celotno stroko oziroma na gospodarstvo. Že maja 2016 smo potem ta predlog predložili Ministrstvu za okolje in prostor, takrat je bil zakon tudi v normativnem programu Vlade za sprejem predviden in smo nekako pričakovali, da bomo v strokovnem usklajevanju tega besedila z vsemi deležniki predlog še izboljšali oziroma mogoče naslovili še kakšno vprašanja, ki se bodo pojavila, na naše presenečenje ali pa na našo žalost se je potem ta postopek pripravljalni odvijal zelo dolgo in smo zdaj v bistvu pred sprejetjem zakona v volilnem letu, ki je že samo po sebi malo problematično, bom rekel. In v zadnjih mesecih je ministrstvo precej hitelo s tem, zdaj, ko je Vlada potrdila sedanji predlog zakona in ga vložila v parlamentarno proceduro, smo se odzvali 23. januarja smo na Državni zbor oziroma na to matično delovno telo naslovili tudi našo pobudo, kjer smo predstavili svoje predloge za, v amandmajski obliki, ki bi pomenile takšno izboljšanje tega predloga zakona, da bi ga bilo z naše strani nekako še smiselno sprejeti, sedanje besedilo, če ne upoštevamo tudi teh amandmajev, ki so zdaj prišli na mizo, je namreč tako,da po našem mnenju, po stališču naših članov prinaša več slabega kot dobrega. Sicer je ministrstvo upoštevalo številne predloge, ki smo jih mi podali v naši osnovni pobudi, ampak jih je skozi proceduro na tak ali drugačen način v takšni meri spremenilo, pa tudi cel koncept zakona se je nekoliko spremenil, tako, da zdaj po našem mnenju celo bi negativno vplival na pravno varnosti, ki na trgu obstaja sedaj, na nivo pravne varnosti. Tako, da zdaj smo bili malo v precepu in, če ostane besedilo zakona tako kot je, brez upoštevanja tistih naših ključnih pripomb, potem raje vidimo, da se ne sprejme oziroma nihče na trgu ne zaznava take nuje po hitrem sprejetju tega zakona. Ta zakon se ne sprejema zato, ker bi na trgu obstajali tako močni razlogi, da je potrebno sprejeti in ni nobene težave, če se sprejme čez eno leto pa se ga v tem času še, bom rekel, v nekem strokovnem dialogu popravi. Kljub temu seveda želimo biti konstruktivni, zato smo v naši komunikaciji, ki smo jo naslovili pred dvema dnevoma, neko dopolnilno stališče poudarili tiste naše ključne točke, ki pa so problematične. Večina gre za tisto, kar je izpostavil že predstavnik Komisije Državnega sveta in sicer v prvi vrsti gre zato, da nam ni jasno zakaj ministrstvo ni sprejelo pobude, da se ohrani obvezno usposabljanje nepremičninskih posrednikov, to je po našem mnenju eden ključnih vzvodov ali pa ključnih razlogov, da se je v zadnjih 15 letih, se pravi od sprejetja veljavnega zakona nivo ali pa kvaliteta storitev toliko izboljšala, predlagali smo v svojem zakonu, v svojem predlogu celo neko olajšanje, bom rekel, za nepremičninske posrednike, da se ne bi izobraževali na 5 let, ampak bi bil nek točkovalni sistem, pa tudi ta predlog v tem smislu, ki je bil malo kompromisni, ni bil sprejet. Druga stvar so seveda ti dejanski stroški, ki so omejeni, mi smo jasno povedali, če so dejanski stroški so dejanski, če so omejeni so administrativni, ne moremo govoriti potem o dejanskih stroških, sploh pa se nam je zdela absurdna omejitev 150 evrov. Že zadnjič smo v razpravi na Državnem svetu slišali, da, če potrošnik odloči za nepremičninsko družbo iz Maribora, da mu prodajo nepremičnino v Portorožu, že vnaprej ve, da bodo s tem nastali večji stroški, ampak, če se tako odloči in, če ostane zapis tistega 3. odstavka tak kot je, mu odrekamo to pravico, ker stroški absolutno presegajo že takoj tistih maksimalnih 150 evrov, tako, da se nam zdi nesmiselno, da se potrošnika v tem delu omejuje, če že imamo varovalke v tem členu, v smislu, da smo v določenih primerih je nepremičninska družba opravičena do plačila teh stroškov in to je samo tedaj, ko je prišlo do ne realizacije pogodbe oziroma posla iz razlogov na strani naročitelja, se pravi potrošnika in se nam zdi, da je to absolutno zadostna varovalka, zveza potrošnikov je sicer s tem v zvezi omenjala nek primer poskusa zlorabe, bom rekel, s strani nepremičninske družbe, ampak ekscesni primeri nikoli ne smejo biti razlog, da se piše zakone na določen način, ker sicer na trgu takšnih primerov ni veliko, mogoče je res eden ali pa dva. Mi smo enega slišali s strani Zveze potrošnikov Slovenije.

Tretja stvar, ki, mogoče še to omenim pri dejanskih stroških, da zdaj so jih nepremičninske družbe lahko obračunavale, ampak na podlagi 848. člena Obligacijskega zakonika, mi smo tukaj ravnali v dobri veri in smo predlagali tudi sami, čeprav je to na nek način dodatna regulacija, smo predlagali sami, da se to uredi v Zakonu o nepremičninskem posredovanju ravno iz razloga pravne varnosti, se pravi, da so vsi udeleženci na trgu seznanjeni s tem kar se od njih zahteva, zdaj pa ugotavljamo, da bi bilo boljše, če te določbe sploh ne bi bilo v Zakonu o nepremičninskem posredovanju, ker Obligacijski zakonik to povsem ustrezno ureja. Podobno je vprašanje tudi z ekskluzivno pogodbo, ki je bil naš osnovni predlog jasen, razumljiv za vse stranke, zdaj pa ga je ministrstvo v bistvu skozi ta proces toliko spremenilo, da se mi zdi, da imamo vsi deležniki na trgu različne interpretacije kaj je želelo ministrstvo s tem povedati oziroma kaj predlog zakona govori, tako, da se nam tudi glede ekskluzivne pogodbe zdi bolje, da potem v Zakonu o nepremičninskem posredovanju sploh ni urejeno na tak način kot je zdaj, ker ustvarja več vprašanj kot ponuja odgovorov in mogoče četrta. Ja, sporno pri ekskluzivni pogodbi je tudi tista omejitev na 6 mesecev, zdaj tukaj lahko iz prakse povemo, stanovanje v Ljubljani ni nobene težave, se v 6 mesecih proda brez težav, ena hiša v Mariboru ali pa nekje na podeželju pa se v 6 mesecih ne proda in pri ekskluzivni pogodbi ne gre samo zato, da je naročitelj, da se zaveže, da bo prodajal nepremičnino samo preko ene nepremičninske družbe, s katero podpiše pogodbo, ampak gre tudi zato, da mu nepremičninska družba na drugi strani obljubi nek višji nivo storitev, se pravi, da se bo zato nepremičnino veliko bolj potrudila, ker ve, da nima, bom rekel, konkurence znotraj prodaje te nepremičnine in je pripravljena tudi razkriti več podatkov in se bolj posvetiti prodaji tako, da po navadi so ti posli potem veliko bolj učinkoviti.

Še zadnja takšna strateška točka o kateri bom spregovoril zelo na kratko so višine glob. Trenutno, v sedaj veljavnem zakonu so najnižje globe 12 tisoč 500 evrov, pa mislim, da do 250 tisoč, to dejansko pomeni za nepremičninsko družbo, če je taka globa izrečena, nekaj primerov je seveda bilo, stečaj oziroma prenehanje poslovanja, zdaj osnovna intenca kaznovalnih določb ne more biti ta, da se podjetja ukinjajo, ampak verjetno to, da se jih prisili k spoštovanju zakona oziroma, da se prepreči, da bi zakon kršili. Tudi inšpektorat je opozarjal nato, da, bom rekel, imajo zelo tresočo roko pri izrekanju glob, ker vejo, da to za družbe pomeni praktično prenehanje poslovanja, zato smo se zgledovali po zakonu o varstvu potrošnikov in predlagali, da se tukaj globe določi v razponu od 3 tisoč naprej, kar je popolnoma ustrezno bomo rekli, če to velja v Zakonu o varstvu potrošnikov, bi lahko tudi tukaj, ministrstvo je tukaj spet neke gnile kompromise sklepalo in je udarilo kar po sredini, sprejeli so sicer našo pobudo, da se kršitve ločijo na hujše in težje, mislim na težje in lažje, ampak potem niso sledili tudi temu našemu predlogu za še dodatno znižanje glob, pri čemer je treba poudariti, da v tem našem predlogu in tudi v predlogu, ki ga je pripravila in sprejela Vlada, imajo inšpektorji po novem možnost izreka do globe tudi v razponu, kar pomeni, da ni nujno, da izrečejo najnižjo globo, če okoliščine primera zahtevajo lahko izrečejo tudi višjo. Še en stavek za zaključek, mogoče smo bili najbolj presenečeni, spet poudarjam, da nisem prebral teh amandmajev, ki so zdaj prišli na mizo, v tistem našem predlogu iz 23. januarja so nekateri amandmaji oziroma nekateri predlogi izjemno dobronamerno pripravljeni, ker smo ugotovili, da se je pri pisanju zakona, da so se pripetile nekatere napake. Če omenim samo predlog dopolnitve oziroma amandmaja 32. člena, ki se nanaša na oglaševanje, ministrstvo je sicer sprejelo naš predlog in bom spet v enem stavku iz prakse povedal, v tem trenutku velja tako, da, če nepremičninska družba oglašuje nepremičnino in želi oglaševati nepremičnino s transparentom, recimo na balkonu stanovanja, mora na tem transparentu praktično zapisati vse podatke, ki jih mora tudi sicer zapisati v oglasu, recimo v časopisu, mi smo rekli, da to ni smiselno, ker, če ne bi mogli za vsako nepremičnino posebne transparente pripravljati, vsi deležniki so se s tem tudi strinjali, tudi zveza potrošnikov in smo rekli, da naj se pač omogoči, da v kolikor prihaja do oglaševanja s transparenti, da je dovolj, da na tem transparentu piše, da se nepremičnina prodaja in se odkaže neke kontakte na spletno stran recimo kjer stranka pridobi več podatkov. Ministrstvo je to sprejelo, ampak v besedilu se jim je pa zapisalo, da to velja v kolikor se prodaja soseska, zdaj, kaj sploh pomeni, da se prodaja soseska, ne vemo, ampak takih primerov na trgu praktično ni, da bi se kar cele soseske prodajale, zato smo predlagali, da se ta zadeva popravi, da se besedo soseske nadomesti z besedo nepremičnine, kar je povsem logično, ampak v teh amandmajih, ki so prišli pred dvema dnevoma, te spremembe ni bilo, čeprav je, bom rekel, popolnoma logična in ni nobenega nasprotovanja. No mogoče sem želel povedati, da nas moti tudi to, da se ni sprejelo tistih pripomb, ki so bile res očitno čisto tehnične narave in bom rekel, so ustrezale vsem deležnikom.

Toliko bi jaz za uvod.