Hvala za besedo. Boštjan Udovič, Gospodarska zbornica Slovenije - Zbornica za poslovanje z nepremičninami.

Jaz se ne bom spuščal v argumentacijo čisto posameznih rešitev, ker smo jih precej dobro obrazložili že v pisnih stališčih. Pa tudi sicer na našem združenju vemo, da v parlamentu in na tem odboru verjetno argumenti ne bodo zalegli, ker je zadaj koalicijska matematika. Kljub temu je prav, da na tem forumu tudi pred javnostjo povemo kaj so glavni problemi tega predloga. Ne nazadnje se mogoče pozablja tudi v teh krogih, da so tudi nepremičninski posredniki državljani, da so tudi nepremičninski posredniki davkoplačevalci in volivci. Mogoče bo tudi za njih to pomembno, da slišijo kaj se tukaj dogaja.

Generalno gledano je za nas nepredstavljivo, da si katerakoli politična opcija predstavlja, da se lahko cenovno omeji storitev, ki je na trgu povsem prosto dostopna. Se pravi, storitev za katero se stranka odloči ali jo želi ali je ne želi. Za to ne obstajajo popolnoma nobeni argumenti. Na trgu obstaja dovolj ponudnikov. Rekli smo, približno 2 tisoč nepremičninskih posrednikov in približno 500 gospodarskih družb nepremičninskih in s tem tudi dovolj konkurence. Če bi bila storitev obvezna za državljane v prometu z nepremičninami bi to mogoče še razumeli, tako pa res ni nobenega razloga.

Sedaj se po nekaterih ocenah preko posrednikov opravi bistveno manj kot 50 % prometa. Po nekaterih ocenah okoli tretjine, se pravi, da še vedno večina prometa se opravi brez sodelovanja nepremičninskega posrednika in tudi teh stroškov v teh primerih ni. Tako odpade tudi ta argument predlagatelja, da je najemnik prisiljen prevzeti plačilo stroškov posredovanja, ker to preprosto ni res. Ker ima na vsaka tri stanovanja, ki se oddajajo s pomočjo nepremičninskega posrednika še vsaj pet ali sedem stanovanj, ki se oddajajo brez njega in torej tudi brez teh stroškov. Je pa res, da verjetno se stranke zavedajo, da je v tistih primerih pravna varnost ene in druge strani bistveno nižja. V tem primeru zakon zagotavlja določen nivo storitve in jim pač to ni všeč.

Iz medijev beremo veliko o tem kaj se dogaja v zvezi s tem zakonom, ki je kar naenkrat najbolj nujen zakon v tej državi. Malo nas spominja ta zgodba na tisto, ko starši vzamejo otroka v trgovino, pa v nakupovalni voziček zmeče ogromno enih igrač in sladkarij, na koncu pred blagajno ga prisilijo, da mora vse znositi nazaj, ampak mu kupijo eno liziko ali eno igračko, da ne bo jokal, ko gredo ven iz trgovine. In žal so sedaj ta malenkost, ta igračka postali nepremičninski posredniki.

Čisto načelno mogoče mi kot državljanu ustrezna, da mi nekdo z zakonom določi koliko je vredna posamezna storitev. Recimo, lepo bi bilo, da država reče koliko stanejo jajca v trgovini, koliko stane kosilo v restavraciji, knjiga v knjigarni ali pa če bi država rekla, koliko mi lahko zidar zaračuna za obnovo kopalnice. Ne vem pa kdo je tisti, ki lahko določa ceno storitve za nekoga drugega. Zaradi tega obstaja trg, ki v primeru, ko konkurenca deluje čisto povsem adekvatno določi ceno storitve. Še posebej velja to takrat, ko veje iz samega predloga tako globoko nepoznavanje problematike konkretnih primerov, dela nepremičninskih posrednikov, vseh obveznosti, ki jih imajo na podlagi zakona. Tako da to ne gre.

Sedaj presenetila nas je tudi ali pa ni nas presenetila, ampak je zanimiva tudi ta podpora Zveze potrošnikov Slovenije, ki seveda ne bodo ukrepali takrat, ko bo zaradi neudeležbe posrednika, v teh primerih prišlo do oškodovanja potrošnika s strani drugega potrošnika. Ker takrat, ko je posrednik v poslu udeležen je teh zlorab manj. Ali pa takrat recimo, ko bo zaradi predlaganih sprememb še več črnega trga in še več neplačanih davkov. Zanimivo mi je, ko sem pri Zvezi potrošnikov Slovenije izvajajo tisti razpis za množični nakup električne energije, zakaj se preprosto ne dogovorijo z eno politično stranko, recimo, Levico, da napiše koliko je lahko najvišja cena kilovata električne energije, pa ne bo treba nobenega razpisa izvajati. Te zadeve so absurdne in je mogoče s kakšno tako zadevo treba opozoriti na to kako absurdne so. Če bi bil namen predlagatelja res zaščita potrošnika, kot so zapisali in povedali v tej uvodni obrazložitvi bi tudi zapisali, da se te omejitve ne nanašajo na gospodarske pogodbe, ampak samo na potrošniške. Tako pa te v primeru potrditve veljajo tudi za pogodbe med gospodarskimi subjekti. Kje je tukaj zaščita potrošnika, nam ni jasno. Ta zadeva je v tem delu malo nora in je v sodobnem svetu, vsaj mi ne poznamo podobnega primera. S tem v zvezi je tudi Zakonodajno-pravna služba opozorila ne morebitno protiustavnost predloga, glede spremembe tega 5. člena. Malo nas preseneča, da te morebitne protiustavnosti niso ugotovili v povezavi z omejevanjem dejanskih stroškov. Govorimo o dejanskih stroških. Že samo iz dikcije dejanski stroški izhaja, da so to stroški, ki so nastali. Se pravi, da omejujemo dejanske stroške. Lahko bi jim rekli vsaj administrativni, pa bi vedeli o čem govorimo.

Gospod Mesec je rekel, da je to analogna ureditev in je to, po njegovem, argument, da ni protiustavno. Nasprotno. Tudi sedanja ureditev v tem delu je protiustavna, samo dejstvo, da nihče ni postopka sprožil, ker očitno ni imel interesa do sedaj. Ne dokazuje, da je v skladu z Ustavo. Mogoče bo sedaj Ustavno sodišče imelo priložnost pogledati cel zakon, pa tudi na tiste zadeve opozoriti.

Opozoril sem na to, da nam malo manjka v tem mnenju Zakonodajno-pravne službe, ampak verjetno so bili tudi sami v precejšnji časovni stiski. Tako da je bilo treba na hitro nekaj napisati. Pozdravljam pa vsaj to, da so opozorili na tisto, kar so. Bomo lahko uporabili tudi za naprej.

Trg se vedno in povsod prilagodi vsaki neumnosti, ki jo država v zakon zapiše. Enim lažje, drugim težje. Predvidevam, da se bo tudi tej trg na tak ali drugačen način prilagodil. Posamezniki nekateri se bodo verjetno zatekali k drugim rešitvam, bodisi k črnemu trgu, ki ga je že sedaj pri nepremičninskem posredovanju precej in si ga tudi sami želimo omejiti, pa tukaj ni nobene podpre organov, ki so za to pristojni. Ob dodatnih restrikcijah, tako kot običajno, bo tega črnega trga še več. Posamezni posredniki bodo verjetno iskali tudi obvode, kar je razumljivo in bo to še dodatno izničilo namen zakonodajalca. Nekateri bodo začeli izvajati druge storitve. Dobro vam je znan primer Airbnb, ko je Evropska komisija rekla, da se jih ne da omejevati na isti način kot nepremičninske posrednike, ker niso nepremičninski posredniki. So samo spletni portal. In če se bodo nepremičninski posredniki zaradi takih grobih posegov v svobodno gospodarsko pobudo odločali, da odpirajo nepremičninske portale in recimo v tem smislu jim nihče ne bo mogel nič. Nekaj primerov podobnih je že, jih zaznavamo na trgu in predstavljajo nevarnost za stranke. Kaj boste naredili, ko bodo prodajalci namesto posrednika angažirali odvetnika ali notarja v tem postopku in te stroške prevalili na najemnika? Lastnik se lahko odloči, da katerekoli stroške prevali na najemnika. Od najemnika je pa odvisno ali bo ta pogoj sprejel ali ga ne bo. In ravno zaradi absurdne regulacije v tej državi je toliko praznih ali vsaj navidezno praznih stanovanj, ki bi bila lahko oddana v najem. Tista, ki so oddana na črno pa bi lahko prinašala tudi davčne prihodek.

Gospod Pion je govoril veliko o nalogah države na področju stanovanjske politike in o želji, da bi se uredila stanovanjska vprašanja. A po drugi strani eno od najbolj nujnih vprašanj na področju stanovanjske politike, ki je zvišanje neprofitne najemnine, da se ta uskladi z ravnjo stroškov zagotavljanja stanovanj, že leta in leta govorimo, da jo je treba zvišati, pa ni prav nobenega posluha na ministrstvu, pa tudi pri poslanskih skupinah ga ni bilo, tisti ukrep bi mogoče na srednji rok prispeval k temu, da bila lažja oskrba s stanovanji. Še bolj iracionalno je omejevanje dejanskih stroškov, to je tako kot bi v zakon zapisali, da zidar stranki za recimo obnovo kopalnice ne more zaračunati več kot 500 evrov, stranka si nato niti ne bi mogla izbrati boljšega materiala, ker je zidar omejen z zakonskim limitom. Nepremičninski posrednik mora v vsakem poslu izvesti določene naloge, ki mu jih nalaga zakon, številne so, mogoče omenim samo tiste, ki so najpomembnejše za pravno varnost strank, ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine, seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake in tako naprej. Imeti mora tudi obvezo po zakonu zavarovanje odgovornosti, ki je tudi namenjeno zaščiti stranke, se pravi, če zagreši neko strokovno napako zaradi katere stranki nastane škoda se iz zavarovanja ta škoda pokrije. Stroški vseh teh nalog so vključeni v plačilo za posredovanje in če pride do sklenitve kupoprodajne ali druge ustrezne pogodbe se plača s plačilom za posredovanje, včasih pa do sklenitve takšne pogodbe ne pride iz razlogov na strani naročitelja na ne strani posrednika, posrednik v takšnem primeru ne more nositi stroškov storitev, ki jih je že izvedel, nikakor pa ne moremo v naprej predvideti, da bo takšne strošek znašal manj kot 150 evrov, že en dober oglas ali pa profesionalno fotografiranje preseže tak znesek, če je za prodajo ali oddajo določene nepremičnine potrebnih 10 ali več ogledov znesek niti približno ne bo zadoščal, tudi če je posrednik v kraju nepremičnine. Zveza potrošnikov navaja, da je v preteklosti prihajalo do zlorab, zdaj nikoli nismo izvedeli kakšnih zlorab oziroma koliko jih je bilo, definitivno pa se zaradi enega ali dveh primerov, ko je nekdo izdal previsok račun, ne gre spreminjati zakona. Če ne lahko na tak način reguliramo čisto vsako dejavnost v tej državi, saj se povsod najdejo nepošteni izvajalci. Ne drži tudi navedba predlagatelja, da zakon ne bo imel finančnih posledic za proračun, saj bo zaradi manj posla tudi manj pobranega DDV, bo pa tudi bistveno več najemanja na črno in oddajanja in s tem še manj pobranega davka od najemnin. Mogoče pa predlagateljem to celo ustreza, saj je potrem storitev še cenejša. V primeru dodatnih omejitev, se pravi teh, ki jih uvaja ta predlog zakona, bo zagotovo sledila prijava Evropski komisiji, verjetno, skoraj gotovo pa tudi ustavna presoja. Zdaj bi imel pa za konec samo še eno konkretno vprašanje, ki je sicer strukturirano za predlagatelja, se mi zdi prav, da bi pojasnili kako si to zadevo predstavljajo. Imamo primer v praksi, ki je kar pogost, pa se ne nanaša na Ljubljano, recimo, da posrednik prodaja hišo v nekem kraju, ki ni Ljubljana, ta hiša je od njegovih poslovnih prostorov oddaljena samo 5 kilometrov. Namenoma bom ocenjeval samo stroške za oglede, čeprav pri tem lahko nastane še kar nekaj drugih dejanskih stroškov, ki so lahko tudi še bistveno višji. V treh mesecih ima na primer ta posrednik 10 ogledov te nepremičnine. Stroške vsakega pa če smo zelo, zelo konservativni ocenjuje na 15 evrov. Se pravi, da bi znesek z desetih ogledov v treh mesecih dosegel teh 150 evrov, ki so jih postavili za limit. Torej vožnja dvakrat po pet kilometrov, pa recimo ura za ogled, tako da je to res poceni dejanski strošek. Zdaj pa vprašanje ali naj ta posrednik stranki po desetih ogledih reče, da ne more več opravljati ogledov in drugih storitev, ker mu država dejanskih stroškov nad tem zneskom ne prizna ali naj dela še naprej, vendar v svojo škodo oziroma s tveganjem, da hiša recimo na koncu ne bo prodana zato, ker si bo stranka premislila in da ne bo mogla svojih stroškov si povrniti? Zdaj, če je kakšna pametna salomonska rešitev tega problema, bomo zelo zadovoljni, če jo slišimo. Toliko od mene, bomo pa kasneje lahko odgovorili na kakšno vprašanje, če ga bo kdo imel.